Стабильности нет! Ипотека-2022: от ажиотажа до «комы», а дальше?

Ярослав БАДЖУРАК, коммерческий директор «Выберу.ру»:

Нынешний год оказался непростым для российского ипотечного рынка. Его лихорадило. Ажиотажный спрос начала года резко спал до минимальных значений под действием двукратного увеличения ключевой ставки ЦБ РФ, затем по мере снижения ставки начал оживать, но новые вызовы осени препятствовали восстановлению. Сейчас онлайн-показатели находятся на дне — в октябре люди интересовались ипотекой меньше всего за год. Разбираем, как менялся онлайн-спрос на ипотеку в текущем году, какие факторы на него повлияли, чего ожидать дальше.

Непраздный интерес

Сегодня более 60% ипотечных сделок проходит в электронном виде. Все чаще люди ищут предложения банков в поисковиках и на специализированных интернет-площадках. В этом году онлайн-спрос сильно вырос в зимние месяцы, а затем мы на «Выберу.ру» наблюдали два крупных падения трафика в разделе «Ипотека»: весной и осенью. Сейчас поисковый спрос в «Яндексе» падает еще больше, чем на финансовых площадках: праздный интерес к ипотеке низкий, ею интересуются в основном покупатели с острой потребностью в жилье, изучающие не просто ситуацию на рынке, а конкретные условия банков.

Отголоски ажиотажа

Несмотря на рост ипотечных ставок и цен на недвижимость в начале 2022 года (и прогнозы аналитиков о падении рынка), в январе-феврале люди продолжали интересоваться ипотекой: многие старались «запрыгнуть в последний вагон» и успеть решить свой жилищный вопрос до очередного повышения «ключа» ЦБ РФ.

В январе количество посещений ипотечного раздела на нашем сайте выросло на 40% к предыдущему месяцу и на 6% к январю 2021-го. Пользователи искали самые выгодные предложения банков и старались как можно скорее зафиксировать ставку. В результате банки увеличили продажи ипотеки. Например, у Сбербанка объем выдачи ипотечных кредитов за январь и февраль оказался на 40% выше прошлогодних показателей.

Повышаем ставки

Начало спецоперации и резкое увеличение регулятором ключевой ставки с 9,5% до 20% спровоцировали краткосрочный всплеск онлайн-спроса: на фоне неопределенности люди искали способы сохранить деньги, и недвижимость рассматривалась одним из главных привычных способов вложений. Так, в марте мы наблюдали самый высокий объем трафика в ипотечном разделе за год (+21% к февралю).

Тем временем цены на недвижимость выросли. По данным «Домклика», средняя стоимость квадратного метра в российской новостройке в марте увеличилась на 8 тыс. рублей. В результате банки были вынуждены повысить ставки на ипотеку и поднять первоначальный взнос до 20%. За месяц индекс ипотеки «Выберу.ру» (средневзвешенная ставка по всем банковским программам с учетом льготных) вырос на рекордные 1,32 процентных пункта и на 27 марта составлял 10,04%. По рыночной же ипотеке ставки поднялись выше 18%, а в некоторых банках и до 25%.

Из-за невозможности выдавать кредиты по таким ставкам одобрение новой ипотеки приостановилось: банки выдавали только кредиты, одобренные в январе-феврале. К концу марта рынок «впал в кому».

Возвращение в сознание?

Тогда же началась активная поддержка отрасли со стороны государства. Льготные ипотечные программы было решено продлить с прежними ставками. Правда, у ипотеки с господдержкой ставка все же выросла — с 1 апреля она достигла 12%, однако были увеличены кредитные лимиты. Также была анонсирована льготная ипотека для IT-специалистов.

В апреле ключевая ставка ЦБ РФ снизилась до 17%, потом до 14%. В этот же период увеличивается активность застройщиков: компании совместно с банками начинают развивать субсидированные ипотечные программы под проценты ниже рыночных. Впрочем, несмотря на все эти меры, жилищные кредиты все еще оставались недоступными для основной массы населения: на 24 апреля средняя ставка по всем ипотечным программам банков составляла 15,14%. По данным «Эквифакса», к концу месяца объем выдач ипотеки рухнул на 75% по сравнению с мартом. Из-за высоких ставок потребители заморозили решение своего жилищного вопроса и переложили накопления на краткосрочные вклады под высокий процент.

Летнее потепление

С июня ситуация стала меняться. Ключевая ставка продолжила поэтапное падение, в середине месяца вернувшись к докризисному показателю 9,5%. Это способствовало снижению банковских ставок, и аудитория начала постепенно возвращаться на рынок.

Первым «оттаял» рынок новостроек. Положительно на спрос повлияло изменение субсидируемых программ: снижение ставки льготной ипотеки до 7% и увеличение максимальной суммы кредита по программе льготной ипотеки для IT-специалистов. Кроме того, мощную поддержку рынку оказали околонулевые ставки от застройщиков. Они, несмотря на повышение конечной стоимости квартиры, стали практически единственной возможностью для покупателей, которые не могли себе позволить высокие ежемесячные платежи по ипотеке. Вторичный рынок «потепление» не затронуло, так как ставки там оставались выше психологически комфортной отметки 10%.

Спрос на «Выберу.ру» за июнь вырос на 5% и впервые с марта превысил прошлогодний показатель. По данным Frank RG, объем выдач ипотеки увеличился на 82% относительно апреля.

В июле тренд спроса на новостройки сменился ростом интереса ко вторичному жилью. Ключевая ставка ЦБ снизилась до 8%, что позволило банкам опустить проценты по рыночным программам ипотеки ниже 10%. Онлайн-спрос на льготную ипотеку вырос на 30% к июню. Ипотекой на «вторичку» стали интересоваться чаще на 12%.

Осенняя опала

C приходом сентября и окончанием срока краткосрочных депозитов отрасль ожидала роста спроса на ипотеку. Однако, несмотря на снижение ключевой ставки до 7,5%, всплеска активности не произошло: рынок потрясло объявление частичной мобилизации. А на фоне увеличения банковских рисков кредитные организации начали поднимать ставки на ипотеку — к 6 ноября индекс ипотеки «Выберу.ру» достиг 8,71%.

Как итог, онлайн-спрос снова упал: с 21 сентября по 20 октября посещаемость раздела ипотеки на «Выберу.ру» снизилась на 33% по сравнению с тем же отрезком времени с августа по сентябрь. Усугубляет ситуацию борьба ЦБ со ставками 0,1% от застройщиков, которые выступали главным драйвером ипотеки в течение года, теперь же эти программы вынужденно сворачиваются. В опале оказалась и траншевая ипотека, предложенная девелоперами в октябре в качестве альтернативы.

Сохранить равновесие

Сейчас онлайн-спрос на ипотеку практически сравнялся с октябрем прошлого года. В «Яндексе» же поисковый спрос и вовсе рухнул до самого низкого показателя за последние три года.

Выросшие цены на квартиры и кредиты в совокупности с низкой покупательской способностью россиян повлияли на снижение интереса к ипотеке в 2022 году. По данным «ДОМ.РФ», 40% россиян имеют слишком низкие доходы для того, чтобы позволить себе ипотечный кредит.

Активная поддержка новостроек льготными программами привела к дисбалансу рынка недвижимости. Сейчас мы видим обратный тренд — решение ЦБ РФ избавить рынок от ультранизких ипотечных платежей, инициированных застройщиками, в теории должно устранить чрезмерный перекос, сложившийся в пользу первичного жилья. Однако важно понимать, что переплата по кредитам со средними ставками 10-11% в любом случае чрезмерно высока для населения. Поэтому сбалансированное субсидирование как «первички», так и «вторички» — то, что помогло бы стабилизироваться рынку недвижимости.

2,5 трлн рублей выдано в России по программам льготного кредитования