Стоп, снято: ипотека в российских мегаполисах впервые стала вдвое дороже аренды жилья. Комментарий Семена Новопрудского

Если существующие тренды на российском рынке жилья сохранятся, скоро даже льготная ипотека не сможет конкурировать по цене с арендой жилья в мегаполисах. При таких раскладах ипотека может стать сугубо семейным кредитом, причем ее доступность будет снижаться независимо от динамики рыночных ставок

На фоне роста рыночных ставок по ипотеке и непрекращающегося пять лет подряд увеличения средней продолжительности «жизни» ипотечного кредита разрыв между ежемесячным ипотечным платежом и стоимостью аренды жилья в крупных российских городах впервые в истории наблюдений стал двукратным.

По данным базы недвижимости ЦИАН, если в 2022 году средний платеж по ипотеке (37,7 тысячи рублей) был в 1,55 раза больше арендной платы (24,3 тысячи рублей), то в этом году — уже в 1,87 раза (48,3 тысячи рублей и 25,9 тысячи рублей в месяц соответственно). При этом в Москве и Казани в среднем разница между стоимостью аренды однокомнатной квартиры и ежемесячным платежом по ипотеке за нее уже достигает 2,3 раза, в Санкт-Петербурге — 2,16 раза, в Нижнем Новгороде — 2,04 раза.

«Кассовый разрыв» между ипотекой и арендой жилья стремительно растет на фоне продолжающегося в течение пяти лет без единого исключения удлинения среднего срока «жизни» ипотечного кредита в России. Если в 2018 году, по данным Frank RG, ипотечный кредит «жил» в среднем 15,6 года, то на 1 сентября 2023 года этот срок достиг 24,5 года. Четверть века! Это означает, что россиянам все труднее платить по ипотеке и погашать ее досрочно. Цены на арену недвижимости в мегаполисах тоже растут, но намного медленнее, чем стоимость жилья в этих же городах, — как на вторичном рынке, так и в новостройках.

Если арендовать жилье вдвое дешевле, чем покупать в ипотеку, решаться на ипотечный кредит будут в основном семьи с детьми или ожидающие ребенка и отчаянно нуждающиеся в собственной жилплощади. Разумеется, те из них, у кого есть хоть какие-то накопления на первоначальный взнос и устойчивые доходы.

Обольщаться российскими ипотечными рекордами последних лет не стоит. Все эти рекорды достигаются лишь благодаря продлению льготных госпрограмм. Рыночная ипотека была недоступна большинству россиян, даже когда ставки по ней были ниже 8%. А сейчас есть все предпосылки для сохранения двузначных ставок в обозримом будущем.

Не стоит особо обольщаться и рекордами сделок купли-продажи жилья. Во-первых, в первой половине 2022 года на жилищном рынке был самый серьезный спад за долгие годы, а во-вторых, никакого тренда на ослабление остроты «квартирного вопроса» в России пока не наблюдается.

В частности, по разным оценкам, серьезную потребность в улучшении жилищных условий испытывают не менее трети, или 23 млн российских семей. Арендуют жилье от 6,5% до 19,5% совершеннолетних россиян. При этом ипотечные кредиты в России есть лишь примерно у 15% семей против 50-80% в развитых странах. А доля ипотеки в кредитных долгах россиян впервые превысила половину всех таких задолженностей еще в прошлом году. И явно будет расти. Потому что растет не только срок, но и средняя сумма ипотечного кредита, которая уже практически достигла 4 млн рублей.

Доступность ипотеки для большинства россиян продолжает снижаться, а в мегаполисах аренда — особенно для одиноких, бездетных и приезжих — остается единственным доступным вариантом решения жилищного вопроса.

Поэтому доступность жилья в России будет определяться не ставками по ипотечным кредитам, не льготными программами и даже не количеством вводимых в эксплуатацию новых квадратных метров. Доступность жилья будет зависеть от его цены в соотношении с динамикой реальных доходов населения. Чтобы жилье стало доступнее, россиянам нужно зарабатывать в среднем больше, чем сейчас, а цены на жилье должны расти медленнее, чем сейчас.

А пока можно уверенно говорить, что любимая и давняя тема споров о бытовых финансах — «снимать жилье или покупать в кредит» — в России практически исчерпана. Если у вас нет детей, критической потребности в собственном жилье и достаточного количества свободных денег, арендовать жилье в крупных городах совершенно точно разумнее и выгоднее, чем покупать в кредит.