Станет ли проблемой для рынка недвижимости рекордный объем непроданного жилья?

Интерес к покупке жилья резко охладел из-за высокой ключевой ставки ЦБ и пересмотра условий льготной ипотеки. Больше половины из непроданных 70 млн квадратных метров выставлено на продажу, но не продается. Что делать покупателям и девелоперам?

В России поставлен рекорд по объему непроданного жилья. На начало ноября не продано уже более 71 млн квадратных метров жилья, пишет РБК со ссылкой на данные Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ». И это на фоне рекордных темпов строительства новых квадратных метров.

Объем непроданного жилья в России превысил 70 млн квадратных метров — это уже сопоставимо со всем целевым уровнем по вводу новых квадратных метров в год в 80 млн квадратных метров. Другими словами, в теории в следующем году девелоперы могут ничего не строить вообще и все равно укладываться в план. Больше половины из этих объемов жилья прямо сейчас выставлено на продажу и не пользуется популярностью. Основных причин две — высокая ключевая ставка Центробанка и планы по увеличению первоначального взноса по льготной ипотеке, говорит эксперт финансового рынка Андрей Бархота:

Андрей Бархота
эксперт финансового рынка
«На текущий момент на рыночные ипотечные программы процентная ставка колеблется в диапазоне от 16,5% до 18%. Конечно, при таком уровне ставок спроса на готовое жилье практически нет, но при этом есть определенные механизмы еще, которые могли бы ситуацию если не спасти, то, по крайней мере, скорректировать в положительном ключе. Во-первых, о динамике цен на жилье. Дело в том, что высокая процентная ставка по ипотечным программам стимулирует девелоперов и застройщиков быть более демократичными, более скромными в оценке стоимости квадратного метра, и это может действительно, по крайней мере, затормозить рост цен на жилье. В итоге может получиться ситуация, когда у нас по нераспроданному жилью цены либо застынут на номинальном уровне, либо будет небольшая скидка. При этом застройщики, для того чтобы побыстрее обеспечить сбыт этого жилья, будут предлагать, собственно, ипотечные программы».

Программы, они, конечно, могут предложить, однако сразу столкнутся с позицией ЦБ, которую осенью предельно конкретно обозначила Эльвира Набиуллина. Она говорила о том, что регулятор будет ограничивать выдачу ипотеки тем заемщикам, кто тратит на выплату кредитов больше половины своих доходов. А по итогам второго квартала этого года именно таким, и без того закредитованным гражданам, банки выдали 70% ипотек. И новые, от девелоперов, придутся некстати.

Вместе с тем вице-премьер Марат Хуснуллин заверил, что минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке будет увеличен, чтобы отрегулировать объем выдачи займов, который сейчас, говорит Хуснуллин, «очень большой». По его оценкам, объем выдачи ипотеки в стране достигнет 3,5 трлн рублей к концу года. А нового жилья будет введено за год — 104 млн квадратных метров. Это на два млн больше рекордных значений прошлого года.
За объемами нераспроданного жилья начали следить совсем недавно, статистика ведется с января 2020 года. Однако нынешние показатели — это четкий сигнал рынку. Похоже, девелоперам придется с темпами строительства притормозить или хотя бы пересмотреть очередность выдачи квадратных метров в продажу. Потому что интерес к новому жилью продолжает падать, а интерес к аренде — возрастать. Обычно именно в декабре заключается больше всего ипотечных сделок, однако декабрь этого года будет сильно выделяться, говорят аналитики. Тренд переломить будет не так просто, но возможно, считает директор по девелопменту Ggalaxy Group Григорий Длуги:

Григорий Длуги
директор по девелопменту Ggalaxy Group
«Сейчас фактически отсутствует альтернатива жилью в качестве инвестиционного продукта. Большинство россиян дешевеющий рубль, на который продолжается давление, заставляет задумываться об инструментах сохранения своих сбережений, активов, и они продолжают вкладывать это в недвижимость. В целом кризисной какой-то ситуации на рынке жилья мы не видим. Игроки, особенно региональные, которые зашли на московский рынок, потенциально могут столкнуться с проблемами. Но в целом системные игроки, я сейчас про московский рынок говорю, которые находятся здесь, я думаю, справятся. Однозначно продолжат строить жилье, может произойти там определенная коррекция с точки зрения объемов, которые будут выводиться на рынок единовременно, может быть, сейчас будет пересмотр стратегии вывода площадей на рынок».

Ключевая ставка, коррекцию которой ЦБ в очередной раз обсудит 15 декабря, будет, как ожидается, снова увеличена, с 15% до 17%. Первоначальный взнос по льготной ипотеке точно будет увеличен — стало понятно, что программу просто так не отменишь, однако можно сделать ее условия менее выгодными. Наконец, с помощью различных уловок с ипотечными программами и коррекцией темпов выдачи жилья девелоперы смогут абсорбировать 20-30% нераспроданного жилья. И в новой реальности уже не будет цели по вводу 80 млн квадратных метров в год, планка будет снижена. В этом уже никто не сомневается.