Московское жилье: вторичка может подешеветь, но не раньше весны

Пересмотр условий льготных ипотечных программ, конечно, изменит расклад на столичном рынке новостроек. А вот на вторичном рынке Москвы происходит любопытное: невзирая ни на что, спрос растет третий месяц подряд

Ну и все: как многие и ожидали, решение о пересмотре условий льготных ипотечных программ принято правительством еще до нового года. Причем в силу постановление № 2166 от 15 декабря «О внесении изменений в некоторые акты правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации» вступает уже 23 декабря.

«В частности, скорректированы условия семейной ипотеки. Получить ипотечный кредит в рамках этой программы можно будет при соблюдении следующих условий: рождение у заемщика (солидарного заемщика и/или поручителя) ребенка после даты заключения соответствующего кредитного договора (договора займа); полное погашение ранее выданного кредитного договора (договора займа) или дополнительного соглашения о рефинансировании такого договора; общая площадь приобретаемого жилого помещения превышает общую площадь ранее приобретенного жилого помещения», — поясняют эксперты портала «Единый ресурс застройщиков».

Важное, но абсолютно ожидаемое новшество — повышение первоначального взноса до 30% по программе льготного ипотечного кредитования на приобретение жилья у застройщиков или строительство индивидуального жилого дома. При сохранении максимальной ставки в размере 8% максимальный размер кредита по договорам, заключенным после 23 декабря, — 6 млн рублей, причем для всех регионов страны, включая Москву и Санкт-Петербург с областями, для которых раньше планка была установлена на уровне 12 млн рублей. И еще с 23 декабря начинает действовать правило «один заемщик/созаемщик/поручитель — одна льготная ипотечная программа».

Понятно, что потенциальные заемщики попытаются сделать все возможное, чтобы получить кредит до 23 декабря, понятно, что потом будет некоторый провал, понятно, что через какое-то время все начнет потихоньку выравниваться… По крайней мере, большинство игроков первичного жилого рынка Москвы настроены именно на такое развитие событий, и говорят, что надо будет только посмотреть, насколько глубоким окажется провал и насколько быстрым восстановление.

События в параллельном сегменте выглядят куда любопытнее: невзирая на ужесточение условий выдачи ипотеки и заявления аналитиков о безоговорочном перетекании ипотечного спроса россиян со вторичного рынка на первичный, интерес к вторичным московским квартирам не снижается третий месяц подряд, отмечают в компании «ИНКОМ-недвижимость». Спрос ноября ничем не уступил ни нынешнему октябрьскому, ни сентябрьскому, а прошлогодний ноябрьский обыграл сразу на 20%.

По оценкам специалистов компании, 40% продавцов вторичного жилья взамен приобретают тоже вторичку, 30% — квартиры в новостройках. То есть 70% сделок — альтернативные, и основная часть суммы для покупки нового жилья берется из средств от продажи предыдущего. «Спада нет, и массового оттока покупателей мы не ждем. Покупателей не отпугнули ставки 17%, как мы того ожидали, поскольку ипотечные средства обычно нужны им лишь для доплаты, и это не огромные суммы. Кроме того, заемщики рассчитывают впоследствии, при снижении ипотечных ставок, рефинансировать жилищные кредиты», — подчеркивает директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.

Согласно статистике аналитического центра компании, сейчас в старых границах Москвы насчитывается 90,41 тысячи выставленных на продажу вторичных лотов, в ТиНАО покупателям предлагаются 8,9 тысячи объектов, в Московской области — 72,99 тысячи вариантов. Средняя цена экспозиции на вторичном рынке «старой» Москвы составляет 279 тысяч рублей за квадратный метр, а среднестатистическая квартира стоит 14,42 млн рублей. В Новой Москве «квадрат» оценивается в среднем в 205 тысяч, а квартира в среднем — в 9,95 млн рублей. Показатели Подмосковья —141,4 тысячи и 6,76 млн рублей соответственно. К слову, по данным портала IRN.ru, на вторичке за 11-12 млн рублей можно найти приличные «однушки» или «двушки» в состоянии чуть похуже в свежей панельке в районе метро «Крылатское» или «Тульская». А в районах Бирюлево или Новокосино 11-12 млн рублей вполне хватит на обычную «двушку» или на «трешку» под ремонт.

«На практике пока мы не наблюдаем, чтобы предложение, с которым можно работать, начало накапливаться. Но при нынешних ипотечных ставках неизбежно ослабление спроса: в 2024 году рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последуют рост числа объектов в экспозиции и постепенное снижение цен. По нашему мнению, удешевление составит примерно 10% и произойдет не раньше второго квартала следующего года», — прогнозирует Сергей Шлома.