Льготная ипотека: изменения серьезные и явно не окончательные

Первоначальный взнос в рамках льготных ипотечных программ теперь больше, предельная величина субсидий, которые получают участвующие в программах банки, меньше. Условия стали жестче, но те, кто пророчит кратное снижение покупательской активности, явно преувеличивают

Теперь официально: согласно правительственному постановлению № 1474, которое было принято 9 сентября, опубликовано 12 сентября и согласно нормам общей практики вступает в силу через семь дней после опубликования, то есть 20 сентября, первоначальный взнос по льготным ипотечным программам увеличен с 15% до 20%. Одновременно на 0,5 процентного пункта снижена предельная величина субсидий, которые получают банки, выдающие кредиты в рамках льготных госпрограмм.

Произошедшее не новость: о соответствующих планах правительства стало известно еще в начале сентября. Кстати, если на завтрашнем заседании ЦБ еще раз поднимет ключевую ставку (а некоторые эксперты говорят о возможном резком повышении «ключа» до 13-15%), то и это особой неожиданностью ни для кого не станет — такой сценарий обсуждается все последнее время. На рынке недвижимости, конечно, тоже, поскольку ключевая ставка — основа модели всех кредитов, в том числе ипотечных. И если при нынешних 12% стандартные ипотечные ставки колеблются в диапазоне от 13% до 15%, то при 15-процентном «ключе», сами понимаете, в какой космос они улетят.

Собственно, дело не только в ставке. США, например, в прошлом веке знавали времена, когда ипотека выдавалась и под 18%, и под 19%, и под 21%. Но только цена недвижимости при этом была невелика, поэтому кредитная нагрузка не выглядела угрожающей. У нас же сейчас и ставки высокие, и цены, что на покупательские настроения влияет не самым положительным образом.

Однако стоны (в основном из лагеря застройщиков), что повышение размера первоначального взноса по льготной ипотеке приведет к заметному падению спроса на новостройки, которых в целом по стране и так с избытком, могли бы быть и потише. Конечно, какой-то процент покупателей нынешняя финансово-кредитная конфигурация заставит отказаться от приобретения жилья, но не всех же.

По крайней мере, как гласит анализ сделок «Сбера», средняя по стране планка первоначального ипотечного взноса находится сейчас на уровне 30,5% от стоимости объекта недвижимости (1,6 млн рублей). «Минимальные показатели аналитики зафиксировали в Туве (22,1%), Якутии (22,3%) и Хакасии (23,2%). Максимальные были отмечены в Москве (36,4%, или 3,7 млн рублей), Санкт-Петербурге (33,7%, или 2,4 млн рублей) и Чувашии (33,7%, или 1,5 млн рублей)», — приводил BFM.ru данные «Домклика».

По данным платформы, в 2023 году размер среднего первоначального взноса по России менялся незначительно: в первом квартале он составил 30,7%, во втором — 31,4%. Теперь от льготных ипотечных программ отвалятся прежде всего те, кто раньше с трудом проходил по нижней границе первоначального взноса в 15% и 20-процентный порог уже не преодолеют, то есть как раз самые сложные и потенциально проблемные с точки зрения банков ипотечники. Но это отнюдь не большинство заемщиков.

Результаты принятых изменений будут заметны довольно скоро, так что подождем. А пока — информация к размышлению, содержащаяся в словах директора департамента финансовой политики Минфина Ивана Чебескова, которые приводит «Интерфакс»: «В целом мы задумываемся, как, может быть, сделать механизм льготной ипотеки в будущем более стабильным, чтобы не надо было прибегать к таким изменениям».