Противостояние застройщиков и банков: все ищут выход из ситуации и уже кое-что находят

Со стороны банков и застройщиков по-прежнему звучат жалобы и взаимные упреки, правительство погружено в изучение ситуации, а покупатели замерли в ожидании финала льготно-ипотечного конфликта. Точного решения еще нет, но оно медленно начинает нащупываться

В четверг, 18 января, состоялось сразу два мероприятия (организованный клубом недвижимости «Движение» круглый стол «Ипотека-2024» и расширенное заседание комиссии РСПП по теме «Ипотечное кредитование долевого строительства в 2024 году»), в центре внимания которых был конфликт между застройщиками и банками по вопросу льготной ипотеки.

Об этой «славной битве», которую со стороны банков возглавил «Сбер» (первым заявивший, что, раз государство снизило субсидирование разницы между «ключом» и льготно-ипотечными ставками, стало быть, выпадающую маржинальность должны компенсировать застройщики), а со стороны девелоперов — Setl Group (крупнейший застройщик Санкт-Петербурга и один из крупнейших застройщиков страны, первым заявивший, что отказывается работать со «Сбером» и его последователями на новых условиях), BFM.ru писал не единожды. Так что сегодня лишь краткий итог двух мероприятий четверга и ключевые позиции, на них озвученные.

Первое и, возможно, главное: возврата к прошлому не будет. На звучащие со всех сторон призывы решить проблему самым простым способом — вернуть все как было (то есть как минимум возобновить в полной мере госсубсидирование банков) исполняющий обязанности заместителя директора департамента финансовой политики Минфина Осман Кабалоев ответил однозначно: министерство следит за ситуацией, за дальнейшим развитием отношений между банками и застройщиками, за объемом ипотечных выдач и все остальные заявления и шаги готово будет делать и предлагать только после тщательного всестороннего мониторинга. Но возврат к прошлым льготно-ипотечным параметрам даже не обсуждается.

Примерно такую же позицию занимает ЦБ. По словам начальника Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Копылова, вообще-то, все происходящее — результат искажения рыночных механизмов, связанный с тем, что масштабы льготной ипотеки изначально не были ограничены и на ее «иглу» плотно подсели и банки, и застройщики, и покупатели. Введенные ключевыми банками нынешние повышенные комиссии — тоже определенное искажение рыночных механизмов, считает эксперт, и оно приведет к неприятным последствиям. В частности, снизится прозрачность рынка, поскольку появятся проекты «с комиссией» и «без комиссии», еще больше вырастет разрыв между первичным и вторичным сегментом и так далее. Словом, ЦБ обеспокоен.

По мнению руководителя подразделения «ЦИАН аналитика» Алексея Попова, еще больше ЦБ не понравится появление у застройщиков так называемого ценового меню, когда один и тот же лот стоит по-разному в зависимости от того, например, в каком банке оформлена ипотека (с комиссией или без). Но при этом такой лот — по-прежнему один и тот же предмет залога, и на вторичном рынке он будет стоить одинаково, по какой бы цене ни приобретался на первичном.

Сейчас, как отметил Александр Копылов, ЦБ общается с ведущими банками и изучает представленные ими расчеты, чтобы понять, действительно ли решения, которые регулятор принимал во второй половине 2023 года, привели к тому, что банковская маржинальность по льготным ипотечным программам стала резко отрицательной. Диалог еще в самом начале, к тому же ЦБ ждет выводов ФАС, которая также начала изучать ситуацию, а пока призывает «Дом.РФ» (оператора всех субсидируемых программ, кроме «Сельской ипотеки») заняться перераспределением льготно-ипотечных лимитов и расширить их для тех банков, которые не вводят комиссии для застройщиков.

Перераспределение лимитов может не решить проблему, конечно, но отчасти сгладить остроту происходящего. Правда, эту остроту все оценивают по-разному: Алексей Попов, например, отмечает, что пока никакой катастрофы нет, а наблюдающееся сейчас январское снижение интереса к покупке жилья происходит каждый год. Директор по развитию платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко тревожится куда больше: по ее наблюдениям, январь демонстрирует как раз нетрадиционное по масштабу сокращение и числа сделок, и особенно числа обращений, и, хотя у ведущих банков скорость рассмотрения документов и объем одобренных кредитов остается на высоком уровне, у всех остальных первое заметно выросло, а второе, наоборот, упало.

Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС

В любом случае застройщики и их клиенты стараются активно переориентироваться на «бескомиссионные» банки, прежде всего на банк «Дом.РФ», спрос на ипотечные услуги которого за первые полторы недели января вырос кратно (так что, по оценкам Ольги Сидоренко, его доля на ипотечном рынке может довольно быстро дорасти до 15%). Наверное, мощному банку «Дом.РФ» было не так уж трудно приспособиться к резкому наплыву клиентов, а вот все или почти все остальные к такому развитию событий были не готовы. Поэтому, по наблюдениям управляющего по ипотечному кредитованию Уральского банка реконструкции и развития (УбРиР) Елены Зварыкиной, одни просто временно заморозили выдачи льготной ипотеки, другие подняли первоначальный взнос до 50%, но почти все постарались как-то ограничить клиентский поток.

Но лимиты, которые, по рассказу генерального директора ГК «Центр строительных услуг» (Иваново) Андрея Жеглова, в некоторых банках заканчиваются в течение месяца, — это в данном случае только полдела. У крупных банков ко всему прочему есть разветвленная региональная инфраструктура, о которой мелкие даже не задумывались. Поэтому простое выделение им более крупных сумм не решит вопрос обслуживания клиентов по всей стране.

Забавно, кстати, что до сих пор никто (в том числе Минфин и ЦБ) так толком и не разобрался, в чем суть проблемы и почему банки вообще решили вводить повышенную комиссию. Расчеты, приведенные исполнительным директором дивизиона «Домклик» ПАО «Сбербанк» Артемом Герасимовичем, будут понятны не всем, но вот вывод, к которому они приводят, более чем нагляден: без введения субсидирования выдачи льготной ипотеки упали бы на 82% (с 495 млрд до 87 млрд рублей), а так упадут только на 37% (до 313 млрд рублей).

Закономерный вопрос, откуда тогда у других банков появилась возможность выдавать ипотеку без комиссий, чего не могут позволить себе «Сбер», ВТБ и Альфа-банк, упрямо остается без ответа. «Наша экономика позволяет не вводить комиссию до момента окончания льготных программ» — объяснение Елены Зварыкиной звучит туманно и совсем неубедительно. Единственное, что приходит на ум, — размер имеет значение: три банка-лидера — это, согласно подсчетам «Сделки.РФ», около 90% всех выдач льготных ипотек. Поэтому при снижении госсубсидирования либо потери этих троих оказались слишком уж весомыми и потребовали принятия ответных мер, либо они решили ничего не терять и «прогнуть» под себя рынок, которому просто некуда будет деваться.

Кстати, отчасти это у них получилось. Генеральный директор СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов нарисовал картину, характерную, наверное, для многих регионов страны. «После объявления о введении комиссий мы провели опрос среди застройщиков агломерации. Получилось, что при общем отрицательном отношении к решению банков застройщики разделились на три группы. Первые (в основном крупные компании) сразу заявили, что не будут сотрудничать со «Сбером» и остальными. Вторые (в основном средние) начали искать компромиссные варианты, стараясь, конечно, переориентировать клиентов на ипотеку без комиссии, но и не разрывая контактов с «комиссионными» банками. Третьи (в основном мелкие компании) признались, что деваться некуда и они будут работать на предложенных условиях», — рассказал эксперт.

Кстати, по словам Артема Герасимовича, у застройщиков есть из чего платить: финансовая модель проектов предусматривает такую возможность. И вот это, конечно, самая-самая болевая точка всех дискуссий: с утверждением, что они могут взять на себя комиссионные выплаты, подавляющее большинство застройщиков не согласны категорически. Говорят о преувеличенном представлении об их «прибылях», о жесткости позиции банков, выдающих кредиты и требующих не снижать темпы продаж под угрозой приостановки проектного финансирования и так далее. Первоначальное предположение о том, что застройщики, скорее всего, включат банковскую комиссию в цену квадратного метра, оказалось верным, но сделать это для большинства региональных компаний как раз и означает серьезно сократить, если не полностью остановить продажи со всеми вытекающими. Ну и далее по кругу.

Если перейти от первого самого важного русского вопроса — «Кто виноват?» ко второму — «Что делать?», то прямо сейчас никто не знает. Вернуть старый льготно-ипотечный миропорядок, в котором и банки сыты, и застройщики целы, как уже было сказано, не вариант: такую нагрузку бюджет больше выносить не может, и застройщикам стоило бы это усвоить. Объявить банкам-лидерам бойкот и перераспределить все лимиты — ну нет, давайте будем реалистами.

Если бы речь шла только о комиссиях по программе с господдержкой для новостроек, можно было бы не делать вообще ничего — полгода уж как-нибудь все продержались бы, а с 1 июля 2024 года эта программа почти стопроцентно перестанет действовать в прежнем виде и станет более адресной. Но ведь комиссии ввели в отношении всех льготных программ, в продлении которых никто даже не сомневается, поэтому бездействие — тоже так себе решение. Предложение «пацифистов» сесть за стол переговоров и найти компромисс мало кто считает перспективным, а противоречащие друг другу призывы банков и застройщиков признать полную правоту одних и, соответственно, полную неправоту других, кажется, только затягивают вынесение регулятором хоть какого-то решения.

Единственное вполне разумное предложение высказал начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ Сергей Бабин. Все регуляторные решения последнего времени были направлены на то, чтобы остудить рынок, сократить объем льготной ипотеки и снизить нагрузку на бюджет. Тогда, по мнению эксперта, стоило бы вернуть прежние параметры субсидирования государством банков, а выдачи сократить за счет параметров самих льготных кредитов — еще поднять ставку, изменить размер первоначального взноса и так далее.

Пойдет ли правительство по этому пути, посмотрим. Но лучше бы оно пошло куда-нибудь как можно скорее. Потому что застройщики констатируют: в январе мы, конечно, еще не видим особых последствий всей этой истории, но в феврале они уже могут стать заметными, поскольку многие покупатели замерли и просто ждут разрешения конфликта.