Умный дом: от разрозненной рыночной практики к единой системе

К концу 2024 года в России может появиться фундамент системы стандартов для умных многоквартирных домов. Следующий шаг — разработка официальной классификации умных МКД, а затем и вовлечение в процесс сегмента ИЖС и рынка коммерческой недвижимости

Минцифры, Минстрой и Минпромторг озвучили дальнейшие планы по совместной разработке стандартов умного дома в сегменте многоквартирных жилых домов. О начале этой работы в рамках «Перспективной программы стандартизации в области умных домов, зданий и сооружений до 2030 года» BFM.ru подробно рассказывал в прошлом августе.

Как напомнил на пресс-конференции в ТАСС замглавы Минцифры Андрей Заренин, в самом конце 2023 года были утверждены два первых терминологических стандарта: они дают общее понимание, что же такое умный дом, определение которого до сих пор отсутствовало в нормативно-правовом поле. Вообще, по признанию эксперта, в прошлом году планировалось принять четыре стандарта, но другие два потребовали больше времени, чем ожидалось. Теперь они, что называется, на подходе и будут одобрены и приняты в ближайшее время, надеется Андрей Заренин.

В разработке стандартов принимают участие более 30 различных отраслевых игроков, и к изначальным версиям первых двух документов у них в общей сложности было 380 замечаний и комментариев. Председатель технического комитета по стандартизации 194 «Киберфизические системы», генеральный директор АНО «Многоквартирный дом» Никита Уткин считает это свидетельством глубокой и всесторонней проработки стандартов.

В беседе с BFM.ru эксперт подчеркнул, что особая их важность заключается прежде всего в том, что они определяют основные положения, вводят главные термины и понятия, закрепляют ключевые подходы и принципы — то есть, по сути, формируют фундамент для будущего построения умного дома. «Кроме того, нужно понимать, что именно этот, обозначенный в стандартах набор устройств и оборудования, так или иначе, будет закрепляться в дальнейшем в нормативно-техническом, нормативно-правовом поле. То есть будут формироваться технические требования как к этим устройствам, так и к системам, их объединяющим», — добавляет Никита Уткин.

Сейчас в работе находятся еще как минимум пять стандартов. По словам замглавы Минстроя Константина Михайлика, следующий шаг — появление сначала полностью сформулированных требований к цифровой архитектуре МКД и набору ее необходимых элементов, а затем и классификации умных домов. Излишне говорить, что стандарты предусматривают использование исключительно отечественных датчиков, камер, домофонов, систем видеонаблюдения и так далее. Замминистра промышленности и торговли РФ Василий Шпак уже сейчас оценивает объем выпуска составляющих умного дома в сотни тысяч комплектов и уверен, что российские компании полностью готовы к масштабированию производства.

Вроде все понятно, но несколько вопросов все-таки возникают. Первый и самый главный: стандарты умного дома, как и, например, зеленые стандарты, в данный момент являются необязательными к исполнению. Застройщики хотят — используют их, не хотят — никто их принуждать не вправе. Конечно, и Константин Михайлик, и Никита Уткин правы, когда говорят: тем, кто в принципе считает нужным строить умные дома, гораздо проще работать в логике уже созданных стандартов, чем изобретать свои, особенно если речь идет о строительстве жилья массового спроса. И на конечную цену продукта такая стандартизация способна повлиять в приятную для покупателей сторону (а сегодня это важно как никогда), и сервисные ожидания новоселов удовлетворить по максимуму.

Никита Уткин
председатель технического комитета по стандартизации 194 «Киберфизические системы», генеральный директор АНО «Многоквартирный дом»
«Требования к качеству жилья, к сервисам, которые житель может получать, в принципе, равновелики везде. Везде актуально, чтобы жителей не затапливало, чтобы жители не горели, чтобы они получали тепло, воду, электричество, качественно обслуживались и так далее. Если сознание рисует какую-то футуристическую картину при словосочетании умный дом, то это совсем не так. Речь идет про очень утилитарные системы, обеспечивающие инженерную, физическую безопасность, мониторинг инженерных систем, ресурсоэффективность, погодозависимое оборудование, датчики и так далее. Что касается актуальности для девелоперов, целый ряд лидеров рынка участвовали в разработке этих стандартов, в том числе и со стороны девелоперов, и если говорить про них, то для них скорее это легитимизация и фиксирование в стандартах тех подходов, которые они уже реализуют. И тут важно сказать, что в основном эти подходы реализуются именно в массовом сегменте, то есть это эконом-, комфорт-класс. Это говорит о широком охвате и потенциале будущих технологий: повторюсь, цифровые технологии, цифровизация сферы строительства ЖКХ актуальны именно при масштабировании».

Но, с другой стороны, до того ли сейчас девелоперам, все последнее время работающим на рынке, который только ленивый не сравнил с американскими горками? Стандартная ипотека дорожает, условия выдачи льготной ужесточаются, а скоро вообще будут пересмотрены, цены на некоторые стройматериалы и практически всю рабочую силу стремятся уже куда-то в плюс бесконечность, спрос сжимается и так далее, и так далее — точно надо в этой ситуации думать еще и про выполнение умнодомовых стандартов? Президент ГК «Основа» Александр Ручьев уверен, что да.

Александр Ручьев
президент ГК «Основа»
«Мы были одними из инициаторов создания и внедрения таких стандартов. Покупателям действительно необходимо понимать, что им предлагают, и самое главное — что они получат в итоге, заплатив за умную квартиру. Мы принимали непосредственное участие в обсуждениях стандартов, и это тот самый случай, когда нормативные документы не просто спускаются сверху вниз, а детально прорабатываются и обсуждаются с сообществом, профессионалами рынка и профильными министерствами. Это первый шаг, в дальнейшем предстоит колоссальная работа по созданию нормативной базы и нескольких десятков документов. Вне зависимости от текущей ситуации эти стандарты необходимы для рынка. Элементы умного дома в той или иной мере внедряются практически всеми девелоперами жилья комфорт-класса и выше, и за такими технологиями будущее. Сейчас сложно оценить влияние наличия или отсутствия умного дома на выбор покупателей. В большинстве проектов класса «комфорт+» и выше уже сегодня есть достаточно много умных опций в части взаимодействия с УК, учета коммунальных платежей, контроля доступа и так далее. Таким образом, умный дом априори присутствует в большинстве новых проектов на рынке недвижимости крупных городов, и дело лишь в том, насколько эти опции действительно используются покупателями. Также эти стандарты могут позволить рынку в более сжатые сроки перейти на отечественные компоненты и ПО. Российским производителям эти стандарты позволят фокусироваться на реальных потребностях рынка и наладить импортозамещение тех компонентов умного дома, которые в настоящее время либо пока не производятся в должном объеме, либо отсутствуют».

Что касается практики применения стандартов, то нелишним будет напомнить: технологии информационного моделирования тоже когда-то были добровольными, однако пришло время — и сначала компании, строящие по госзаказу, а затем и девелоперы, работающие в сегменте долевого строительства, стали ТИМ-обязанными. Кто сказал, что подобного не произойдет с зелеными стандартами или стандартами умного дома?

По оценкам Никиты Уткина, уже сейчас эта добровольность весьма дуалистична. С одной стороны, действительно, обязанности нет, а с другой стороны, рынок не просто так участвовал в разработке и поиске консенсуса по этим стандартам. Кроме того, если в технических заданиях, закупочной документации или где-то еще содержатся ссылки на эти стандарты, то, конечно, их выполнение уже становится обязательным.

В дальнейшем различные аспекты, связанные с внедрением цифровых технологий в сферу строительства и жилищно-коммунального хозяйства, будут нормативно закреплены, отмечает эксперт. «В частности, из того, что я услышал: Минпромторг обязательно вводит в ОКПД 2 и постановление правительства 719 требования к элементам и системам умного дома, Минстрой продвигает идею о формировании и нормативном закреплении классов умных домов, идет разговор про базовый набор устройств умного дома, который, так или иначе, должен сформировать минимальный уровень цифровой и физической инфраструктуры для новостроек. Поэтому есть все основания полагать, что подходы, которые пока используются отдельными участниками рынка, во-первых, будут унифицированы, а во-вторых, получат максимальное распространение, так или иначе, став или отраслевым стандартом, или действительно обязательством. По большому счету разница между первым и вторым не столь велика», — уверен Никита Уткин.

Еще одно прозвучавшее на пресс-конференции заявление дает теме совершенно новый поворот. По словам Константина Михайлика, обкатав умнодомовые подходы на сегменте многоквартирных домов, все готовы будут двинуться дальше, в сторону умного индивидуального жилищного строительства, умных коммерческих, социальных и всех прочих объектов. Заместитель директора компании MD Facility Management Евгений Ковалев говорит, что сложно комментировать документ, который пока не утвержден и даже не разработан, но некоторые предположения, связанные с появлением умных стандартов на рынке эксплуатации коммерческой недвижимости, сделать можно.

Евгений Ковалев
заместитель директора компании MD Facility Management
«Можно предположить, что в целом нововведение положительно повлияет на работу управляющих компаний и упростит ее с точки зрения взаимодействия с арендаторами и собственниками, ведения отчетности, управления инженерными системами и системами безопасности, а также работы с инфраструктурой объектов. Во-первых, согласно разрабатываемым стандартам, использование отечественного IT-оборудования и программного обеспечения, скорее всего, станет приоритетным. Соответственно, все больше новых объектов будут вводиться в эксплуатацию с учетом новых требований, и FM-операторам будет намного легче пользоваться услугами техподдержки российских разработчиков. Во-вторых, при внедрении стандартизации работа с системами умного дома будет идентична для разных объектов. Как результат, протоколы будут похожи и не потребуют постоянного обучения и переобучения персонала и привлечения узких специалистов. Добавлю, что сейчас на рынке присутствуют не только разработки IT-компаний, но и цифровые решения от крупных фасилити-операторов, созданные с учетом текущих потребностей в управлении объектами недвижимости. Поэтому уже на этапе разработки новых стандартов имеет смысл активно взаимодействовать с игроками рынка, чтобы учесть лучшие решения, существующие на сегодня».

И еще одно. Пока речь идет исключительно о применении стандартов умного дома в новом строительстве. Однако вторичный жилой рынок со счетов окончательно никто не сбрасывает: Константин Михайлик пояснил, что как только будет разработан и утвержден минимальный умнодомовой набор, его можно, а то и нужно будет использовать и на вторичке, устанавливая оборудование в ходе капитального ремонта зданий.