Ипотека: об итогах недавнего прошлого и правилах на ближайшее будущее

Возможное повышение первоначального взноса в рамках льготной ипотеки, уже состоявшееся увеличение лимитов выдачи по основным льготным программам, смягчение требований к IT-заемщикам — посмотрим, к чему приведут новые правила игры. По старым, как гласят исследования, россияне играли весьма активно

У игроков ипотечного рынка ни минуты покоя. То приходит информация, что условия льготной ипотеки меняются и правительство поднимает первоначальный взнос с 15% до 20%, снизив при этом на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидии банкам. То все обсуждают, что кабмин РФ увеличил лимиты выдачи ипотеки по основным программам* («Дальневосточной ипотеке», «Семейной», «Льготной ипотеке» на новостройки и «Ипотеке для IТ-специалистов») суммарно на 1,9 трлн рублей.

Согласно документу, лимит выдачи по программе «Дальневосточная ипотека» увеличен с 450 млрд рублей до 1,3 трлн рублей, по ипотеке для семей — с 3,1 млрд рублей до 3,4 млрд рублей, по льготной ипотеке на новостройки — с 4,5 трлн рублей до 5 трлн рублей, по программе «Ипотека для IТ-специалистов» — с 240 млрд рублей до 500 млрд рублей.

«В июле 2023 года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, отвечая на вопросы журналистов, допустил, что лимит господдержки на льготную ипотеку для новостроек может быть исчерпан. В августе на совещании по развитию стройотрасли президент России Владимир Путин заверил, что власти РФ продолжат развивать программы льготной ипотеки», — напоминает ТАСС со ссылкой на публикацию на сайте правительства РФ.

К слову, новым витком развития IT-ипотеки можно считать правительственное постановление от 31 августа, согласно которому IT-специалисты в возрасте до 36 лет смогут оформлять льготный ипотечный кредит без учета требований к уровню минимальной зарплаты. «До сих пор это требование было универсальным. В городах-миллионниках для получения льготного кредита IT-специалистам необходимо было зарабатывать не менее 120 тысяч рублей в месяц, в остальных городах и населенных пунктах этот уровень составлял 70 тысяч рублей в месяц. При этом минимальная зарплата специалистов, работающих в Москве, должна составлять не менее 150 тысяч рублей в месяц. Исключение зарплатного ценза позволит еще большему числу работников отрасли приобрести жилье на выгодных условиях», — подчеркивается на правительственном сайте.

При этом в конце августа Минфин заявил, что намерения повышать ставки по льготным ипотечным программам нет, даже несмотря на резкое повышение ключевой ставки сразу на 3,5 процентного пункта, до 12%. Долго ли удастся сохранять статус кво — посмотрим, а пока — результаты нескольких исследований, дающих представление о сегодняшнем раскладе на ипотечном рынке.

Банк «Дом.РФ», проанализировав сделки августа*, обнаружил, что чаще всего ипотечные кредиты оформляли жители Москвы (6,3 млрд рублей), Подмосковья (2 млрд рублей), Санкт-Петербурга (около 2 млрд рублей), Краснодарского края (1,5 млрд рублей) и Тюменской области (1 млрд рублей). Далее идут Приморский край (около 900 млн рублей) и Новосибирская область (850 млн рублей). В топ-10 также попали Республика Татарстан (700 млн рублей), Ростовская (700 млн рублей) и Самарская (650 млн рублей) области.

При этом наибольший рост объемов кредитования зафиксирован в Самарской области (в 3,6 раза), Ростовской области и Приморском крае (в 2,2 раза), Новосибирской области и Краснодарском крае (в 1,6 раза), а также в Тюменской области (в 1,5 раза).

Жилищные условия за месяц улучшили около четырех тысяч семей, и это на 15% больше, чем в августе прошлого года; объем кредитования составил 21,5 млрд рублей. «Спрос на улучшение жилищных условий в августе сохранился на высоком уровне. Отмечу структурные изменения: если больше года в фокусе внимания клиентов был вторичный рынок, сейчас интерес сместился в сторону первичного сегмента, где у банков продолжают действовать госпрограммы с выгодными ставками», — отметил зампредседателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.

А «Домклик», проанализировав сделки «Сбера», назвал средний размер первоначального взноса по ипотеке*, а также выяснил, в каких регионах страны этот показатель наименьший и наибольший. Получилось, что средняя по стране планка первоначального ипотечного взноса находится на уровне 30,5% от стоимости объекта недвижимости (1,6 млн рублей). Минимальные показатели аналитики зафиксировали в Тыве (22,1%), Якутии (22,3%) и Хакасии (23,2%). Максимальные были отмечены в Москве (36,4%, или 3,7 млн рублей), Санкт-Петербурге (33,7%, или 2,4 млн рублей) и Чувашии (33,7%, или 1,5 млн рублей).

Такая разница объясняется не только стоимостью недвижимости, но и доходами заемщика: по статистике одобренных заявок, в регионах с высоким первоначальным взносом это 110-160 тысяч рублей, с низким — 60 тысяч рублей в месяц. «В регионах с высокими зарплатами проще накопить на первоначальный взнос побольше, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Кроме того, жители таких субъектов РФ обычно хорошо осведомлены о различных мерах поддержки населения (льготные программы, материнский капитал). Материнский капитал можно использовать для первого взноса, увеличив таким образом его сумму, а распространенность льготных программ в регионе стимулирует чаще использовать эту субсидию для улучшения жилищных условий», — говорят в «Домклике».

По данным платформы, в 2023 году размер среднего первоначального взноса по России менялся незначительно: в первом квартале он составил 30,7%, во втором — 31,4%. Максимальное значение этого показателя отмечено в марте прошлого года (36%), минимальное — в ноябре (30,4%).

Наконец, эксперты премии Urban, которые проанализировали, как отличается доступность жилья в 16 российских мегаполисах*, определили, в каких из крупнейших городов страны ипотечная нагрузка максимальна, а в каких минимальна. Получается, что при покупке стандартной двухкомнатной квартиры в новостройке (квартира площадью 50-55 квадратных метров с двумя спальнями — один из самых ходовых товаров на рынке недвижимости, поэтому именно она была взята за основу подсчетов) жителю Красноярска приходится тратить на выплату процентов по кредиту минимум четверть своего заработка. И это самый низкий показатель среди всех городов-миллионников: для краснодарцев ипотечное бремя в среднем тяжелее в полтора раза, для москвичей — вдвое.

Лишь в двух миллионниках из 16 (Воронеже и Самаре) нашлись двухкомнатные квартиры указанной площади, которые стоят дешевле 4 млн рублей. Для Красноярска, Волгограда, Новосибирска, Перми и Челябинска нижняя граница находится на уровне 4-4,5 млн рублей. В Краснодаре, Ростове-на-Дону, Уфе, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге за подобную недвижимость нужно отдать по крайней мере от 4,5 млн до 5 млн рублей. В Омске и Казани, не говоря уже про Москву и Санкт-Петербург, минимальный чек еще выше.

Что касается верхней планки, на семи рынках (самарском, красноярском, пермском, волгоградском, воронежском, омском и нижегородском) она не дотягивает до 10 млн рублей. Еще на шести (ростовском, челябинском, уфимском, екатеринбургском, новосибирском и краснодарском) находится между 10 млн и 15 млн рублей. В Казани цены на двушки с габаритами 50-55 квадратных метров достигают 17,01 млн рублей, в Санкт-Петербурге — 27,18 млн рублей, в Москве — 36,03 млн рублей. При этом предложение элит- и премиум-класса традиционно не учитывалось.

«Наименее обременительна ипотека для жителей Красноярска: покупка двухкомнатного лота здесь потребует отчислений в диапазоне от 26,5% до 51,4% на протяжении четверти века. В Самаре на это будет уходить не менее трети всей зарплаты (примерно как в Новой Москве или на южной периферии Санкт-Петербурга). В Перми, Челябинске, Воронеже, Новосибирске, Екатеринбурге и Санкт-Петербурге проценты по кредиту «съедят» 35-40% от той суммы, которую горожане зарабатывают за месяц, и это в лучшем случае. В Уфе, Волгограде, Нижнем Новгороде, Омске и Ростове-на-Дону минимальный показатель варьируется в пределах 40-45%, в Казани он равен 45,5%, в Москве — 49,5%», — говорится в исследовании.

Причем, как отмечают эксперты, далеко не весь объем предложения по двухкомнатным квартирам даже теоретически доступен жителям большинства крупных городов. На обслуживание самого дорогого лота из выбранной категории уходило бы от 80% до 100% средней зарплаты в Омске, Воронеже, Волгограде, Челябинске, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Уфе и Ростове-на-Дону. В Новосибирске максимальный размер ипотечного платежа превышает среднестатистический заработок на 5,1%, в Казани — на 30%, в Санкт-Петербурге — на 37,3%, в Москве — на 43,7%.

* Есть в распоряжении Business FM