ЦБ вновь ужесточает регулирование рынка ипотеки

Регулятор повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Они должны дестимулировать банки выдавать ипотеку закредитованным заемщикам, в том числе тем, кто финансирует первоначальный взнос за счет потребительского кредита

Обновлено в 18:23

Банк России с 1 марта ужесточит условия оформления ипотечных кредитов. Регулятор повысит надбавки к коэффициентам риска на фоне роста закредитованности населения.
За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, выросла почти вдвое и составила в третьем квартале около 50%. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.
Комментирует учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:

Дмитрий Ракута
учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости
«Касаемо надбавок, здесь основной посыл Центробанка был в том, что если банки будут готовы выдавать заемщикам ипотеку, то они будут должны закладывать резервные средства на риски невозврата заемщиком ипотеки. Здесь у банков выбор: либо они работают с потенциальным заемщиком по стандартным программам, готовы нести надбавки, которые устанавливает Центробанк, и резервировать денежные средства под заемщиков, либо банки меняют немножко условия по ипотеке, например, повышают первоначальный взнос, увеличивают ставку, но при этом для заемщика ухудшаются условия. Конечно, не каждый банк будет готов следовать и предлагать более выгодные с точки зрения заемщика программы, будет проще ужесточить, пересмотреть программы в целом, чтобы не резервировать денежные средства под невозврат. Поэтому Центробанк тем самым пытается остановить рост кредитов, остановить рост ипотеки, и самый основной фактор — это борьба с инфляцией».

Доля заемщиков, которые для уплаты первоначального взноса при оформлении ипотеки используют необеспеченные потребительские кредиты, в октябре составила 6,5%, добавили в Банке России. Соответственно, это снижает качество портфеля для банков и повышает риск того, что заемщики не смогут обслуживать кредиты. Для предотвращения ухудшения ситуации ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки.

Комментирует управляющий партнер юридического финансового агентства, президент компании «Ньюбилдинг инвестмент» Сергей Бессонов:

Сергей Бессонов
управляющий партнер юридического финансового агентства, президент компании «Ньюбилдинг инвестмент»
«Учитывая весь мой двадцатипятилетний опыт работы в ипотеке, судя по всему, происходит увеличение дефолтов по ипотечным кредитам. Я не могу это утверждать с определенностью, но у Центрального банка, естественно, эта информация есть. Всякий раз, когда у нас повышается количество дефолтов, соответственно, должны ужесточаться требования к квалификации заемщиков. Поэтому, наверное, это, очевидно, технологический шаг, как к нему относиться? Ничего хорошего здесь нет, но, учитывая последние два-три года нелегкой жизни большинства граждан в этой стране, уменьшение доходов людей, это привело к такому, еще раз подчеркиваю, технологическому шагу. Центробанк как регулятор просто обязан реагировать в подобном ключе. Это просто физически сократит количество граждан-заемщиков, которые смогли бы получить ипотечные кредиты и приобрести жилье».

«Сбер» перестанет выдавать льготную ипотеку без дополнительного субсидирования от застройщиков. На этот шаг в банке пошли после того, как 23 декабря вступило в силу постановление Правительства, по которому предельная маржа банка, субсидируемая государством по льготным программам, была снижена с 2,5% до 1,5%. Свой процент «Сбер» терять не собирается, говорит ведущая программы «Недвижимость» на Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» Валерия Мозганова. Она рассказывает о том, как это может отразиться на всем рынке:

Валерия Мозганова
обозреватель Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости»
Сбербанк посчитал, что для того, чтобы оставаться, скажем так, в финансовом выигрыше, ему необходимо найти другой источник субсидирования этой ставки. Поэтому теперь, как официально объявлено уже в блоге «Домклик», все льготные ипотечные программы должны будут субсидировать застройщики. Там есть таблица субсидирования, сколько застройщики должны заплатить по каждой из программ, если ставка базовая (8% на данный момент), сколько они должны будут заплатить, если захочет заемщик снизить эту ставку, точнее они вместе с заемщиком захотят снизить. В целом процент комиссии колеблется примерно от 7,5% до 11,5%. Кроме того, одновременно было объявлено, что с 11 января Сбербанк имеет дело по льготным программам только с аккредитованными застройщиками. Таких довольно много, но это далеко не все застройщики страны. Чем это может обернуться, последуют ли другие банки примеру «Сбера», конечно, пока вопрос открытый. В целом эксперты думают, что, скорее всего, банки этому опыту последуют. Что сделают застройщики в этой ситуации? Опять же, большинство сходятся во мнении, что жертвовать своими прибылями они не будут, поэтому правильно — поднимут цены на жилье или как минимум не дадут им упасть. Поэтому надежды на то, что спрос немножко сократится и поэтому цены пойдут вниз, на данный момент становятся совсем призрачными. Скорее всего, в нынешней ситуации цены на первичном рынке как раз пойдут вверх, это будет уже история 2024 года».

Ранее ЦБ сообщал, что российские банки выдадут в этом году рекордный объем ипотеки — только за 11 месяцев 2023 года граждане взяли жилищных кредитов почти на 7 трлн рублей. Это почти на четверть больше предыдущего рекорда, который был зафиксирован в 2021 году. Драйвером рынка остается льготная ипотека — ее доля в общем объеме выдач также увеличивается несколько лет подряд.

Кроме того, за первые десять месяцев 2023 года общий объем кредитования населения вырос до новых рекордов и составил около 35 трлн рублей.