Льготное — не значит дешевое: требуется детальный анализ составляющих роста стоимости жилья

Посчитали — прослезились

О причинах ускорения роста стоимости жилья говорилось на состоявшемся 15 мая совместном заседании Комитета по строительству и ЖКХ и Комитета по контролю Государственной Думы, на котором в рамках подготовки к проведению «правительственного часа» с докладом выступил генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. Отмечалось, что в 2023 году застройщики запустили рекордный объем новых проектов — на 49 млн кв. м жилой площади. До рекордного уровня возросли и продажи жилья на первичном рынке: в прошлом году было заключено 773 тыс. договоров долевого участия, что на 42% больше, чем в 2022-м.

Большую роль в достижении этих рекордных показателей играет льготная ипотека, которая, как отмечалось на заседании, стала и одной из причин роста стоимости жилья. Выступивший на заседании аудитор Счетной палаты (СП) РФ Алексей Саватюгин ознакомил депутатов с результатами внешнего государственного аудита АО «ДОМ.РФ», который СП на регулярной основе проводит с 2014 года. Аудитор напомнил, что до 2018 года АО «ДОМ.РФ» было Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, и одним из направлений, по которым СП в последние три года проводила его проверки, стало развитие жилищного кредитования, в том числе выполнение функций оператора программы льготной ипотеки.

Недавно СП завершила мероприятия по аудиту использования средств федерального бюджета на цели поддержки рынка ипотечного кредитования. Аудиторы проанализировали пять действующих программ государственной поддержки: семейную, дальневосточную, льготную и IT-ипотеку, оператором которых является «ДОМ.РФ», а также сельскую ипотеку (оператор — Минсельхоз России). На субсидирование льготных кредитов по этим программам в 2021-2026 годах намечено направить более 1,6 трлн рублей. При этом по четырем программам льготного ипотечного кредитования, оператором которых является «ДОМ.РФ», запланированные результаты достигнуты. По словам аудитора, его деятельность по реализации программ этих ипотек, наряду с деятельностью Минфина и Минцифры, можно признать в целом эффективной.

Однако в ходе проверок было установлено, что рост цен на первичном рынке жилья связан в том числе с масштабной государственной поддержкой рынка ипотечного кредитования. Так, в 2021-2022 годах каждый третий ипотечный кредит, а в 2023 году практически каждый второй такой кредит оформлялся в рамках программы льготного ипотечного кредитования. Причем, как подчеркнул аудитор, кредиты по программе льготной ипотеки, не имеющие определенной социальной направленности, составляют больше половины от всех выдач льготных ипотечных кредитов. По его словам, массовое предоставление льготных ипотечных кредитов формирует понижающий тренд средневзвешенной ставки по ипотеке на первичном рынке. В свою очередь, снижение средневзвешенной ставки на один процентный пункт по ипотечным кредитам соответствует росту реальной цены жилья на первичном рынке на величину от 1 до 2%. По состоянию на начало 2024 года почти 115 тыс. заемщиков оформили два и более льготных ипотечных кредитов на общую сумму 1,11 трлн рублей, из которых примерно треть приходится на льготную ипотеку, 62% — на семейную ипотеку. При этом более полутора тысяч заемщиков оформили пять и более льготных ипотечных кредитов на общую сумму свыше 42 млрд рублей. Были выявлены и заемщики, каждый из которых получил более 20 льготных ипотечных кредитов. «Нам кажется, что заемщик, способный оформить и обслуживать пять и более кредитов, а мы видим, что бывает и десять, и двадцать, имеет доходы выше среднего и не нуждается в поддержке государства для улучшения жилищных условий», — сделал вывод Алексей Саватюгин.

Тему о том, почему стала возможной подобная ситуация, на заседании круглого стола «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития» продолжила заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. В ходе обсуждения основного доклада о результатах исследования причин роста стоимости жилья, сделанного исполнительным директором аналитической компании «СМ ПРО» Евгением Высоцким, зампред профильного комитета Госдумы рассказала участникам круглого стола о крайне интересном, по ее мнению, выступлении Алексея Саватюгина и сделала вывод о том, что льготная ипотека породила ажиотажный спрос на жилье. При этом депутат отметила, что, когда есть спрос, а предложения недостаточно, стоимость жилья растет. Сочетание роста объема льготной ипотеки и факторов, сдерживающих увеличение предложения жилья, оказалось в центре внимания участников круглого стола.

Лукавая цифра

В своем докладе о результатах исследования, проведенного «СМ ПРО», Евгений Высоцкий рассмотрел динамику цен на первичном рынке жилья и обратил внимание участников мероприятия на то, что период сдержанного роста с 2014 по 2018 год сменился периодом своего рода ценового ралли, когда за пять лет стоимость жилья выросла в 2,2 раза. Поначалу специалисты объясняли это ростом цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы (СМР). Как оказалось, они действительно выросли, но только не в 2,2, а в 1,5 раза. В то же время стоимость прочих составляющих цены квадратного метра, напрямую не связанных со стоимостью СМР и строительных материалов, возросла в 3,7 раза, и именно в этих затратах, по мнению докладчика, надо искать причины роста стоимости жилья. На протяжении длительного периода времени эти затраты находились на одном уровне, но в 2018-2019 годах они подготовились к старту и, начиная с 2020 года, стали безудержно расти.

«Так что же случилось в 2020 году? Может быть, ответив на этот вопрос, мы сумеем найти причину происходящего на рынке жилья?» — обратился к участникам мероприятия Евгений Высоцкий. По его словам, если посмотреть на квадратный метр жилой площади с позиций затрат, то окажется, что новое российское жилье — это уже не цемент и кирпич, то есть не строительные материалы, а прежде всего затраты, не связанные со стоимостью строительных ресурсов. При этом 54% затрат составляют так называемые прочие затраты и прибыль девелопера, тогда как еще пять лет назад их доля была 32%, а 10 лет назад — 23%. Тогда, по мнению эксперта, действительно справедливым было утверждение, что наши дома построены из цемента и кирпича, а сейчас доля строительных материальных затрат, включая стоимость материалов, деталей и конструкций, снизилась в 1,7 раза — с 45% до 27%.

«Почему растут затраты, не связанные со строительными материалами и строительно-монтажными работами, у нас объяснений нет. Нет по вполне уважительным причинам. Дело в том, что мы шли по ложному следу. Более трех лет идет информационная кампания о том, что цены на недвижимость растут из-за роста стоимости строительных материалов. Это не так, и мы однозначно это доказали», — сделал вывод Евгений Высоцкий.

В начале пути

На вопрос о том, что же случилось в 2020 году, взялся ответить генеральный директор компании «Этажи» Эльдар Хусаинов. Он предложил участникам круглого стола присмотреться к рынку земли под строительство, ситуация на котором, по его словам, изменилась именно с 2020 года: тогда цена земли значительно возросла, и сейчас в ряде регионов она составляет 150-200 млн рублей за гектар. В связи с этим Эльдар Хусаинов предложил государству создать компанию, которая станет оперировать землей и KPI (ключевым показателем эффективности) которой будут объемы земли под строительство. По мнению эксперта, это реально изменило бы ситуацию и увеличило объем предложения нового жилья, потому что земля сейчас, по его словам, представляет собой какой-то серый рынок. О большой доле затрат застройщиков на приобретение прав на земельный участок в структуре средней цены жилья говорили и другие участники круглого стола.

Причину резкого подорожания земли общественникам еще предстоит найти, равно как и другие причины роста каждой статьи затрат, не связанных со стоимостью СМР и строительных материалов, в том числе социальной нагрузки на застройщиков и банковских услуг. Сделать это необходимо хотя бы потому, что, как отмечено в презентации «СМ ПРО», если не будут определены причины роста стоимости жилья на первичном рынке и приняты соответствующие меры, то дальнейший рост цен на жилье приведет к увеличению закредитованности населения и сделает непомерным груз ипотечных платежей.

Эльвира НАБИУЛЛИНА, председатель Банка России:

«Что бывает, когда дешевый кредит разогревает спрос, а предложение, которое растет, но не поспевает, мы видели на примере массовой льготной ипотеки. Рост ипотечного портфеля на уровне 35% за год — такой рост неизбежно ведет и к подорожанию жилья, и к росту закредитованности граждан. За последние два года в полтора раза увеличилась доля ипотеки с высокой долговой нагрузкой. В IV квартале прошлого года почти каждый второй заемщик (45%) получал ипотеку с перспективой, что на платежи ему предстоит тратить более 80% своих доходов. Продолжал расти и разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье. По итогам прошлого года этот разрыв составлял 44% при исторической норме где-то около 10%. Ускоренный рост цен на жилье в последние годы привел к тому, что и лимит страхового возмещения по счету эскроу часто уже не покрывает стоимость квартиры»