Поиски альтернатив: банки готовятся к работе в новых условиях

В начале дискуссии были обозначены основные реперные точки: повышение ключевой ставки ЦБ РФ (на момент выхода номера она достигла 15%), что в сочетании с окончанием периода работы льготных ипотечных программ и жесткой политики Центрального банка в отношении программ «от застройщика» с низким первоначальным взносом приводит к серьезным изменениям в политике банков. Как банки будут работать в таких условиях, и стало предметом обсуждения.

Статистика, которую представил директор подразделения «Диджитал» «Банка ДОМ.РФ» Олег Комлик, на сегодняшний день выглядит впечатляюще и тревожно: по данным аналитического центра, год для российской ипотеки будет рекордным. Доля ипотеки в кредитном портфеле физических лиц достигла 52% — и это не предел. Прирост ипотеки за 8 месяцев текущего года — 2,4 трлн рублей, что практически превысило результат прошлого. По итогам 2023 года общая сумма выдачи ипотечных кредитов прогнозируется на уровне 7 трлн рублей. Бурный рост, начавшийся в августе, привел к тому, что за 9 месяцев относительно прошлого года кредитов было выдано в «штуках» больше на 62%, а в «деньгах» — на 70%. Причина — россияне «перекладываются в метры», считая их максимально надежным способом сохранения капитала, при этом ждут окончания действия льготных программ, которые сегодня обеспечивают больше 90% выдачи на первичном рынке.

Такая ситуация ведет к наполнению счетов эскроу, соответственно, и ставки финансирования проектов возвращаются к базовой модели, что дает возможность более комфортно продолжать или запускать новые проекты. Застройщики наращивают ввод, несмотря на большую неопределенность будущего года.

Именно следующий год и тревожит застройщиков. На вопрос, что будет дальше и как рынку выходить из этой двойственной ситуации, отвечали представители банков. Руководитель Департамента продаж в партнерских каналах, вице-президент ВТБ Евгений Дячкин считает, что уже IV квартал 2023 года пройдет под знаком стагнации, которая будет в первую очередь связана со стоимостью кредитов для физлиц, а в 2024 году неизбежно проседание рынка. Интрига 2024-го — будет ли продлена программа поддержки и на каких условиях. Возможно, считает Евгений Дячкин, примут альтернативное решение, когда из емких регионов, где строится достаточно много и есть высокий спрос, программа просто будет вырезана, и правительство простимулирует дополнительные меры для того, чтобы поддержать рынок, создав целевые ипотечные программы для тех, кому такая поддержка нужна больше всего. Подобные целевые программы, по мнению эксперта, могут поддержать врачей, учителей, молодежь. Для последних может быть разумной программа софинансирования, когда в банке открывается специальный счет, на который родители молодого человека или он сам постепенно перечисляют денежные средства, и этот же счет дополнительно стимулируется государством. Эти деньги можно использовать как на покупку жилья, так и на первоначальный взнос. «Мы ожидаем, что в ближайшее время будет подписано постановление, которое поддержит граждан, проживающих в сложных климатических условиях, — «Арктическая ипотека». Мы как банк, являющийся драйвером всей госпрограммы, уже запустили у себя по всей сети прием таких заявок», — сказал представитель ВТБ.

Также, по его мнению, необходима поддержка рынка ИЖС — сегмента, с каждым днем растущего в объемах. «Надеюсь, в осеннюю сессию будут утверждены механизмы, которые распространят счета эскроу на рынок индивидуального жилищного строительства, что даст физическим лицам уверенность, поскольку риски будут минимизированы. Также это позволит зайти в данный сектор банкам, которые будут более охотно кредитовать подрядчиков», — считает Евгений Дячкин.

Предложения, как не дать просесть рынку жилья, есть и у банков. В частности, директор Департамента ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова предложила не устанавливать порог первоначального взноса выше 20%. Также в банке предлагают рассмотреть варианты, когда льготная ставка останется, но только на период строительства, а далее будет соответствовать рыночным значениям.

Еще одна возможность поддержать рынок — так называемое исламское финансирование, объем которого растет на 40% в год. Управляющий партнер Alif Consult, исполнительный секретарь Российской ассоциации экспертов по исламскому финансированию Мадина Калимуллина напомнила, что в сентябре вступил в силу закон о партнерском финансировании, который позволит привлечь на этот рынок банки. В сентябре на рынке исламского финансирования было до 40 игроков — в основном небанковских структур. Закон позволит банкам заниматься торговым финансированием сделок с недвижимостью по нескольким схемам, но относятся они только к готовому жилью.

Отдельный вопрос — финансирование застройщиков. В новом законе такие сделки не поименованы, поэтому каждый банк, каждая структура потенциально разрабатывает свои механизмы. Самый популярный механизм — совместное предприятие с застройщиком, хотя здесь тоже есть ряд ограничений. Второй вопрос — как продавать квартиры, если это не готовое, а строящееся жилье? Здесь возможны лизинг, отсрочка даты заключения договоров до момента, когда недвижимость будет готова, или какие-то другие способы. Дискуссия по этому вопросу еще идет.