Для большинства россиян ипотека – практически единственный способ получить собственное жилье в достаточно молодом возрасте. Разумеется, в данном случае на первый план выходят условия получения кредита и процентные ставки – тем более, в нашей стране они зачастую далеки от приемлемых. Один из главных вопросов будущих заемщиков – какие банки дают ипотеку без первоначального взноса, о чем мы и поговорим в нашей сегодняшней статье.
Для чего нужен первоначальный взнос по ипотеке
Прежде чем говорить о конкретных условиях и возможностях, разберемся в механизме предоставления ипотечного кредита. Если вы приобретаете квартиру и берете деньги на ее покупку у банка, то последний в качестве условия выдачи кредита оформляет залог на жилье.
Стоит заметить, что не кредитное соглашение, а именно такой договор залога недвижимости и называется ипотечным.
Чтобы определить сумму кредита, которую банк может выдать под такой залог, проводится процедура независимой оценки. При этом кредитор предполагает, что с течением времени оценочная стоимость квартиры будет снижаться в результате износа (морального и физического). Кроме того, в случае прекращения выплат по кредиту банк буде должен изъять квартиру и реализовать ее, что повлечет дополнительные расходы.
Разница между оценочной стоимостью и предполагаемой ценой реализации для отдельных типов жилья может составляет от 10-15 до 20-30 процентов. Чтобы минимизировать риск невыплаты кредита, банк закладывает это снижение цены в оценочную стоимость и выдает кредит только на остаток.
Пример. Вы приобретаете квартиру, цена которой по итогам независимой оценки составляет 2 миллиона рублей. При этом для данного типа жилья банк предполагает, что в случае реализации жилья сможет получить только 1,6 миллиона рублей (то есть на 20% меньше). Таким образом, вы приобретаете квартиру за 2 миллиона, но от банка получаете кредит только на 1,6 миллиона, а разницу обязаны внести из собственных средств – то есть уплатить первоначальный взнос по кредиту в размере 400 тысяч рублей.
Сумма первого взноса (особенно для дорогостоящего жилья) может быть весьма значительной, и на ее накопление уходит много времени и сил. Неудивительно, что заемщики в первую очередь обращают внимание на предложения банков, где такой взнос минимален или вовсе отсутствует.
Погашение первоначального взноса за счет государственных субсидий
Если вы относитесь к группам граждан, которым «положены» различные субсидии от государства, мы рекомендуем в первую очередь рассмотреть такую возможность. Существует ряд программ господдержки:
- Материнский капитал в 2017 году составляет 492 348 тысячи рублей, он выдается однократно за рождение 2-го ребенка. Данную сумму можно свободно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке.
- Военная ипотека – способ приобретения жилья за счет бюджета кадровыми офицерами и военными, которые служат по контракту. За счет государства осуществляются не только первоначальный взнос, но и последующие выплаты.
- Субсидия молодым семьям – то есть тем, в которых одному из супругов менее 35 лет. Рассчитывается индивидуально, позволяет погасить до 35-50% от стоимости жилья (в том числе первоначальный взнос);
- Субсидия преподавателям – «бюджетникам» — до 30-35% от цены квартиры;
- Другие программы для отдельных категорий граждан.
Главная проблема подобных программ – бюрократические сложности в оформлении субсидии, множество дополнительных требований и условий. Если же вы не входите в категории «нуждающихся» граждан, то на получение помощи от государства претендовать не сможете. Однако есть и другие пути, которые помогут оформить ипотеку без первоначального взноса.
Ипотека без первоначального взноса в Сбербанке
Сбербанк, равно как и ряд других банков, также выдаёт ипотеку без первоначального взноса, однако только определённому кругу заемщиков.
- Граждане, которые длительное время пребывающим в очереди на льготное получение квартиры;
- Молодожёнам, которые официально заключили свой брак (обоим супругами не исполнилось 35 лет);
- Также Сбербанк выдаёт ипотеку гражданам без собственного жилья;
- Заемщикам других кредитных учреждений, желающим переоформить кредит в Сбербанке на более выгодных условиях.
Следует учесть, что вероятность получения ипотеки в Сбербанке гораздо выше, если вы являетесь их действующим клиентом (например, пользуетесь зарплатным проектом, или имеете открытый депозит).
Ипотека с залогом имеющегося имущества
Если вы являетесь владельцем другого ценного имущества (в особенности недвижимости), не обремененного обязательствами, то в большинстве банков его могут принять в качестве дополнительного обеспечения по кредиту, а значит – увеличить сумму ссуды до необходимой для покупки квартиры. Таким образом, вам не нужно делать первоначальный взнос по ипотеке.
Пример. Вы покупаете жилье за 2 миллиона рублей, но под его залог банк готов выдать только 1,6 миллиона. При этом у вас имеется дача в пригороде оценочной стоимостью в 600 тысяч рублей, а залоговой – 450 тысяч рублей. Если вы оформляете ипотечный кредит под залог дачи и приобретаемой квартиры, то общая залоговая стоимость составит 2,05 млн, то есть банк может выдать кредит на всю необходимую сумму.
Такой метод весьма популярен и привлекателен, но имеет свои сложности:
- Вы должны быть собственником имущества, не обремененного другими обязательствами – например, если имеющаяся квартира оформлена в ипотеку, то второй раз залог на нее не «повесить»;
- Требуются дополнительные расходы на оценку, страхование, оформление в залог второго объекта залога;
- Вы не сможете свободно распоряжаться вторым объектом залога до полного погашения кредита. Некоторые банки предлагают вывод дополнительного залога после уплаты части долга, соразмерной его стоимости. Но даже в этом случае срок обременения растягивается на несколько лет.
Потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке
Еще один весьма распространенный способ. Суть его весьма проста: вначале вы получаете от банка-кредитора предварительное решение по ипотечному кредиту, которое включает размер первоначального взноса. Вторым шагом в том же банке или любом другом вы оформляете кредит наличными на необходимую сумму. В итоге вносите полученные деньги как первый взнос и заканчиваете приобретение квартиры.
Преимущества такого метода очевидны, однако есть и недостатки:
- Ваш доход должен быть достаточен для выплаты обоих кредитов одновременно – любой кредитор откажет в выдаче ссуды, если появятся сомнения в вашей платежеспособности. Как вариант, после оформления кредита наличными банк снизит сумму ипотеки (а значит, и размер платежа) в связи с новыми обстоятельствами;
- Пока вы полностью не выплатите кредит наличными, кредитная нагрузка будет довольно значительной. Более того, вам придется делать взносы сразу по двум графикам, а значит, легко запутаться в платежах.
Таким образом, этот метод подходит заемщикам со значительным доходом, для которых сумма ипотечного кредита не является максимально возможной (то есть когда платежи по ссуде достигают 45-50% от зарплаты). В этом случае в также сможете взять ипотеку без взноса достаточно быстро.
Ипотека без первоначального взноса в 2017 году – есть ли банковские программы?
Стремясь снизить свои риски, банки не слишком приветствуют запуск ипотечных программ без первого взноса – ведь в таком случае часть кредита оказывается необеспеченной залогом. Стоит признать – несмотря на то, что в Интернете и рекламных проспектах часто мелькает реклама ипотечных кредитов без взноса наличными, это является лишь уловкой банков.
Не стоит обольщаться — реальных ипотечных кредитов без первого взноса в 2017 году нет. Любые предложения в этом роде, как правило, включают уже перечисленные способы – погашение взноса за счет субсидии, дополнительного кредита или залога. Но даже такие методы предлагают исключительно крупные солидные банки, которые участвуют в госпрограммах и имеют «запас прочности» на случай роста рисков по кредитам.
Рассрочка от застройщика
Отличный вариант для тех, кто хочет купить жилье в новостройке – не обращаться в банк за кредитом, а оформить рассрочку непосредственно в офисе застройщика. Условия такого договора, как правило, весьма лояльны:
- Отсутствие первоначального взноса или его небольшой размер;
- Срок – до 10 лет;
- Возможность использовать субсидии, материнский капитал;
- Есть программы беспроцентной рассрочки;
- Реальная стоимость квартиры после ввода дома в эксплуатацию становится гораздо выше выплаченной за нее суммы.
Главный минус любой подобной программы – то, что вы приобретаете «кота в мешке», не видя самого жилья и не имея полной уверенности, что оно будет достроено в срок, а коммуникации и качество строительства будут соответствовать заявленным.
Выводы
Если у вас нет собственного жилья и значительных сбережений, не стоит снимать квартиру и мечтать о нежданном наследстве. Заемщики со стабильным доходом и хорошей кредитной историей могут опробовать возможность оформления ипотеки без первоначального взноса. Это может быть как специальная программа банка, так и погашение суммы взноса за счет госсубсидии, дополнительного залога или кредита наличными. Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, но взвешенный и разумный подход поможет сделать верный выбор.
Вам также может понравиться
